LE DOMANDE PIU’ FREQUENTI CIRCA

L’ATTIVITA’ DEL NOTAIO

Per quali ragioni il Notaio effettua gli accertamenti ipotecari e catastali relativamente agli immobili oggetto dell'atto?

Il Notaio effettua, per gli atti comportanti trasferimento della proprietà, ovvero trasferimento o costituzione di diritti reali immobiliari, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, e comunque fino a risalire, ove possibile, al primo titolo di provenienza anteriore al ventennio; il tutto al fine di verificare la libertà degli immobili compravenduti da ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli nel periodo suindicato.

Ciò a tutela sia dell'acquirente, che in tal modo avrà la certezza della proprietà e della libertà dell'immobile acquistato da formalità pregiudizievoli; che dell'alienante, il quale diversamente sarebbe civilmente responsabile nei confronti del suo avente causa.

Entro quale termine il Notaio deve, diligentemente, procedere alla trascrizione ed iscrizione degli atti da lui ricevuti?

Nell'ottica della massima, possibile tutela della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile; questo studio notarile cura normalmente la trascrizione entro un termine massimo di cinque giorni lavorativi dal momento del ricevimento dell'atto (mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall'atto).

Per quale motivo il regime patrimoniale della famiglia deve essere accertato mediante gli estratti o certificati di stato civile? Perché non è sufficiente l'autocertificazione delle parti?

Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell'atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l'esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all'atto della vendita o dell'acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile). Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio - che deve tutelare gli interessi delle parti - ha l'obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale, in luogo di affidarsi, poco diligentemente, alle dichiarazioni delle parti.

Per quale motivo è obbligo della parte alienante dichiarare sotto la propria responsabilità il regime urbanistico del fabbricato oggetto di vendita?

Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell'atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarità della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio - che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine - effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette. E' quindi opportuno che la parte alienante - al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali - effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E' altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consiglierà alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.

Perché è importante la continuità delle trascrizioni, ed in particolare la trascrizione dell'accettazione dell'eredità?

Il Notaio cura che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall'art. 2650 del codice civile), relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l'atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni non produrrebbero effetto.

Può provvedere ad effettuare le trascrizioni mancanti. In particolare, la trascrizione dell'acquisto ereditario è estremamente importante, in quanto serve a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). A questi fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).

Quali sono gli obblighi del Notaio, nel caso in cui una delle parti dell'atto sia una società?

Il Notaio deve verificare, mediante apposita visura nel Registro delle Imprese, tenuto presso la Camera di Commercio, chi ha i poteri di amministrazione e rappresentanza della società, e può quindi legittimamente impegnarla.

E' possibile che i poteri di amministrazione (cioé di decisione) siano attribuiti ad un consiglio di amministrazione, mentre il potere di rappresentanza (cioé di firma) sia attribuito al solo presidente. In questo caso il Notaio deve diligentemente richiedere alla società una copia o estratto del libro dei verbali del consiglio di amministrazione, in modo da accertarsi che il consiglio abbia regolarmente assunto la decisione, e quindi il presidente possa legittimamente sottoscrivere l'atto. In mancanza, vi sarebbe una responsabilità del rappresentante legale nei confronti della società, ed inoltre, se si prova che la controparte, conoscendo il difetto di poteri, ha agito in danno della società, l'atto potrebbe essere dichiarato inefficace.

Quali sono i rischi del pagamento del prezzo a mezzo di assegno bancario?

Nel caso in cui il prezzo di compravendita sia pagato a mezzo di assegno bancario, lo stesso potrebbe essere emesso allo scoperto, e quindi non garantire l'effettivo pagamento del prezzo medesimo. Non sussistono ovviamente i suddetti problemi nel caso di utilizzo di assegno circolare.

Quali sono gli obblighi del venditore in relazione alle leggi di pubblica sicurezza?

Il Notaio predispone gratuitamente, a favore della parte alienante, in caso di cessione di fabbricati, il modulo di comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza, che sarà quindi inoltrato all’autorità competente a cura degli interessati.

Quali sono le conseguenze di un atto di trasferimento immobiliare ai fini delle imposte dirette?

Il Notaio, in occasione della stipula di atti di trasferimento immobiliare, e/o finanziamenti ad essi connessi, informa le parti circa le conseguenze degli atti medesimi ai fini dell'imposizione diretta (tassazione di plusvalenze, detraibilità di spese ed interessi passivi, obblighi ai fini IMU, ecc.). Si consiglia, comunque, per i suddetti aspetti non di stretta attinenza notarile, di avvalersi anche della consulenza di un consulente tributario o altro professionista esperto nel settore dell'imposizione diretta.

Quali obblighi sussistono in relazione alla prelazione legale eventualmente spettante a terzi?

Il Notaio evidenzia in atto la possibile sussistenza di prelazioni legali (ad esempio, prelazione del confinante coltivatore diretto, o del conduttore di immobili urbani), in modo che la circostanza sia opportunamente constatata dalle parti ed offre la propria consulenza al riguardo.

Quali maggiori rischi presenta un atto di donazione rispetto all'atto di compravendita?

Il Notaio richiesto della stipula di un atto di donazione rende edotte le parti delle conseguenze di un tale tipo di atto (in particolare, suscettibilità di revocazione, e riduzione per lesione di legittima), e quindi della sua minore "stabilità" rispetto ai trasferimenti a titolo oneroso e delle maggiori difficoltà in caso di successivo trasferimento a terzi o concessione di ipoteca sui beni donati. Analoga informazione il Notaio fornisce in caso di stipula di atti con provenienza donativa. Ciò non significa che le parti debbano stipulare un atto di compravendita quando in realtà il trasferimento avviene a titolo gratuito; ma è necessario che si abbia consapevolezza di tutte le conseguenze della scelta.

Relativamente ai trasferimenti immobiliari, l'art. 563 del codice civile consente la rinunzia all'opposizione alla donazione da parte dei legittimari, agevolando in tal modo il futuro consolidamento (decorsi venti anni) della donazione nei rapporti con i successivi acquirenti dell'immobile.

Come si identificano in atto le porzioni di fabbricati rurali?

I fabbricati rurali non sono identificati in catasto con apposite planimetrie che ne descrivono la composizione interna. Per questo motivo, in caso di alienazione di porzioni di fabbricati rurali, il Notaio cura l'identificazione, con ogni possibile mezzo della porzione oggetto di alienazione.

Vi sono dei casi in cui l'immobile può essere gravato da privilegio a favore dello Stato, e quali sono le possibili garanzie a tutela dell'acquirente?

In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita infra quinquennale di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), può essere opportuno, in base alle circostanze, che le parti regolamentino la fattispecie a tutela dell'acquirente, eventualmente prevedendo la dilazione del pagamento di parte del corrispettivo pattuito fino al momento in cui sarà certa l'inesistenza del privilegio, o altre cautele (tra cui il deposito di una somma presso il Notaio a garanzia dell’assolvimento degli obblighi tributari da parte del soggetto obbligato)

Quali sono gli obblighi dell'acquirente di un edificio in condominio, e quali le possibili cautele?

In caso di alienazione di immobili in condominio, il Notaio rende edotte le parti della responsabilità - prevista dalla legge a carico dell'acquirente - per i contributi condominiali relativi al biennio in corso, ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invitando la parte alienante a provvedere alla completa liquidazione dei contributi dovuti prima della stipula del contratto di compravendita.

Come si accerta l'esistenza del certificato di agibilità, e quali sono gli obblighi del venditore e del Notaio?

Il Notaio richiede alla parte alienante se sia stato rilasciato, o meno, il certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e fa menzione in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, prevede in atto l'obbligo dell'alienante di procurare all'acquirente il conseguimento dell'agibilità suddetta. La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata - a cura e spese del venditore - eventualmente con l'assistenza di un tecnico di sua fiducia. E' estremamente opportuna idonea clausola contrattule.

Cosa avviene in caso di vendita e mutuo contestuali, se il mutuo non viene contestualmente erogato?

In caso di compravendita e mutuo contestuali, nel caso in cui l'importo del mutuo non venga contestualmente erogato, viene fatta menzione della circostanza del mancato contestuale pagamento nell'atto di compravendita; non è infatti corretto riportare nell'atto la quietanza del prezzo come se lo stesso fosse pagato, anche nel caso in cui venga rilasciato a favore del venditore un ordine di bonifico bancario. Indicare nell'atto pubblico che il prezzo deve essere ancora pagato garantisce al venditore un titolo esecutivo, con il quale procedere direttamente all'esecuzione forzata in caso di inadempimento (per il caso in cui, per qualsiasi motivo, il mutuo non venga poi erogato).

Come si determina il costo dell'atto notarile?

Il costo di un atto notarile è rappresentato sia dalle imposte e tasse, che il Notaio riscuote dalle parti per conto dello Stato, sia dalle spese sostenute per l'istruttoria dell'atto (ad esempio, accertamenti ipotecari e catastali), sia infine dal vero e proprio onorario notarile, che è determinato sulla base di apposita tariffa, approvata con decreto ministeriale, che tiene conto di tutte le attività connesse all'atto, sia preparatorie, sia successive all'atto medesimo. Tale costo è preventivabile solo in linea di massima, in quanto va calcolato in modo dettagliato in base alle attività effettivamente svolte per ogni atto.