Pubblicato il 10/09/2012 in "Varie"

Lo studio del Notaio Giuseppe Minniti non trascura qusto delicato aspetto, che potrebbe comportare per il trasgressore una pesante sanzione, da 2 a 5 volte la differenza di prezzo, fino al rischio di decadenza dal diritto, o di risoluzione o, infine, di nullità relativa limitatamente alla parte di prezzo eccedente il massimo consentito (con fastidiosi obblighi di restituzione). E' sicuramente possibile orientarsi tra le norme che disciplinano la materia (concessioni su area Peep in superficie o in proprietà; concessioni definite "Bucalossi"; concessioni secondo l'attuale TUE) ed i clienti, opportunamente guidati, e così, senza nulla rischiare, hanno la possibilità di ottenere informazioni sul "prezzo imposto" calibrate sulla loro specifica situazione giuridica e sulla possibilità di pretendere la rimozione del vincolo (con conseguente vendita a prezzo di mercato) o, infine, sulle modalità per accedere al "prezzo imposto" per ben orientarsi sulle decisioni da adottare.

L’art. 5, comma 3-bis, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 ha inserito, nell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, al dichiarato fine di “agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari”  il comma 49-bis che, tra l’altro, così dispone:

“49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze ….., contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n.865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario…….”

Tralasciando la restante normativa contenuta nel citato comma, bisogna soffermarsi sulle conseguenze interpretative legate al passo evidenziato: , possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento.

Tale affermazione non può che essere interpretata per il suo senso immediato ed a tutti intelligibile:

il vincolo può essere rimosso, dopo 5 anni dalla prima assegnazione, quindi:

a)      se non è rimosso, evidentemente permane per gli anni a venire;

b)      coinvolge non solo il primo assegnatario, ma tutti i successivi proprietari;

c)      permangono le sanzioni (pecuniarie e di nullità relativa, di cui alle diverse fattispecie).

In verità la giurisprudenza anteriore al DL  n.70\2011 aveva liberato da ogni preoccupazione, poiché si era consolidato l’orientamento secondo i vincoli di prezzo imposto fossero diretti unicamente nei confronti del  soggetto titolare del titolo abilitativo edilizio, che aveva usufruito della riduzione del contributo concessorio), e non nei confronti dei suoi aventi causa (Cass. 2 ottobre 2000, n. 13006; Cass. 4 aprile 2011, n. 7630).

Questo orientamento della Cassazione è stato del tutto travolto dal legislatore del 2011 che, affermando testualmente l’applicabilità decorsi cinque anni “dalla data del primo trasferimento”, ha inequivocabilmente presupposto l’efficacia del vincolo anche per i trasferimenti successivi al primo, con le relative conseguenze sanzionatorie (da 2 a 5 volte la differenza di prezzo lucrata dal venditore, oppure la nullità relativa di tale differenza, con la possibilità per l’acquirente di rivendicare la restituzione per l’eccedenza e possibile responsabilità professionale del notaio rogante che non abbia fatto rilevare la circostanza.)