IL NOTAIO INFORMA - La nuova tassazione sugli atti immobiliari - 2014

Idee ed opinioni

Pubblicato il 24/03/2014 in "News"

Viene qui riprodotto, in forma integrata e permanente, l'articolo pubblicato su Siracusa News, avente ad oggetto la nuova imposizione fiscale dei principali atti immobiliari e suddiviso in 7 paragrafi. Settimanalmente verrà aggiunto il paragrafo pubblicato e, alla fine, l'intero articolo resterà qui disponibile per la lettura.

Nel corso del 2014 i cittadini dovranno confrontarsi con tutta una serie di novità, fiscali e civili.

Sono a tutti note le vicende riguardanti la IUC (comprendente l'IMU - già ICI -, la TARI e la TASI) di cui, pure, scriveremo in futuro, per cercare di dare un quadro, quanto piu semplice e schematico possibile.

Tuttavia, prima di quella imposizione diretta, è necessario dare notizia di due importanti novità, più strettamente notarili:

a) la nuova tassazione riguardante le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di bollo;

b) la novità, travolgente, riguardante il deposito del prezzo non più nelle mani del venditore.

Entrambe le novità, sono semplicemente accennate, così come sopra descritte, ma hanno una molteplicità di risvolti che cercherò, mano mano, di trattare e, spero, di chiarire.

I due argomenti saranno toccati in diversi articoli nel corso delle prossime settimane. Ogni Lunedì verrà pubblicato un nuovo articolo per dar modo di seguire agevolmente il senso dei discorsi, traendo beneficio per eventuali propri progetti immobiliari coinvolti dalle due novità in argomento.

Per semplificare la lettura e la raccolta della documentazione, anche al fine di una più facile ricerca, anche ex post, gli articoli saranno numerati progressivamente e circostanziati secondo l'argomento trattato. Inoltre, lontano dal tecnicismo e dal linguaggio strettamente giuridico, renderò agevole e semplice la lettura e lo svolgersi dei discorsi, al fine di consentire a ciascuno di apprendere le novità che potrebbero riguardarlo personalmente.

Nonostante le tendenze degli ultimi anni, questa volta il legislatore sembra aver voluto avere un occhio di riguardo per i trasferimenti immobiliari.

La tassazione è stata travolta e stravolta, ma può dirsi che, tutto sommato, è stata sensibilmente ridotta rispetto al passato.

Certo non mancano le sorprese, e di queste si parlerà affrontando il tema della abolizione delle agevolazioni, ma sembra un prezzo, tutto sommato, agevole da pagare se si considera che, statisticamente parlando, il numero ed il novero degli atti che potevano godere di agevolazioni fiscali, ormai soppresse, erano di gran lunga inferiori alle normali contrattazioni immobiliari, che ci coinvolgevano tutti, come cittadini e come professionisti.

Il pensiero corre subilo all'acquisto della prima casa, ma prima di proseguire, occorre specificare che tutto il discorso è applicabile agli acquisti da privato o da ditta non in regime IVA. Si sta trattando, infatti, di imposta di registro, poiché l'imposta IVA non ha subito variazioni.

Volendo immediatamente fugare ogni paura, l'acquisto della prima casa e la relativa agevolazione fiscale, non sono tra quelle che hanno subito un taglio ma, al contrario, è stata adottata una normativa di maggior favore.

In primo luogo può essere detto che l'imposta proporzionale di registro per la "prima casa" scende dal 3% al 2%. Si ricorda che le percentuali in argomento non vanno applicate al prezzo di trasferimento, ma al valore catastale (ossia al valore fiscale, che scaturisce dalla rendita catastale).

Per fare un esempio: se si compra una casa che ha i requisiti per essere una “prima casa”, per il prezzo di euro 100.000, ma con un valore fiscale di euro 60.000, la nuova aliquota si applicherà a questo secondo minor valore.

Pertanto, mentre fino all'anno 2013 gli acquisti si concludevano con una imposta di registro dovuta di euro 1.800 (3% su 60.000), a partire dal 2014 un acquisto identico sconterà una imposta di registro di euro 1.200 (2% su 60.000). Attenzione, però, all'importo della misura minima, di cui si dirà in avanti.

Sempre in tema di “prima casa”, dopo aver accennato all'imposta di registro, vediamo quali sono le ricadute in tema di imposte ipotecarie e catastali.

Le normali aliquote per i trasferimenti immobiliari sono, rispettivamente, del 2% e dell'1%. Tuttavia, in caso di acquisto di “prima casa” le dette aliquote arano già state abbattute da parecchi anni e sostituite da due tasse in misura fissa di euro 168 ciascuna.

Anche in questo caso il legislatore è intervenuto con una norma di favore, riducendo ulteriormente la misura delle imposte fisse da euro 168 ad euro 50 ciascuna.

A fronte di un esborso di 336 euro, oggi si dovranno corrispondere solo 100 euro.

Ancora, fino all'anno 2013, chi voleva acquistare casa avrebbe dovuto corrispondere tre altre piccole tasse: quella di bollo, quella ipotecaria e quella di voltura. Tutto per ulteriori complessivi euro 320. Ebbene, tutte queste tasse sono state, ora, azzerate e, pertanto, nulla dovrà corrispondere l'acquirente, pur ottenendo il servizio, da parte dello Stato, della trascrizione del proprio acquisto presso i pubblici registri immobiliari e la conseguente intestazione catastale del proprio nominativo, in corrispondenza dei dati catastali dell'immobile acquistato.

Volendo tirare le somme, ed utilizzando l'esempio con cui abbiamo cominciato, ecco il raffronto tra un acquisto “prima casa” fino al 2013, con un acquisto “prima casa” a partire dal 2014, del valore catastale di euro 60.000 (il prezzo effettivo non conta nulla):

2013: registro 1.800; imposta ipotecaria 168; imposta catastale 168; bolli, trascr. e voltura 320

2014 : registro 1.200; imposta ipotecaria 50; imposta catastale 50; bolli, trascr. e voltura 0.

“La nuova tassazione riguardante le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di bollo N.3”

a cura del Notaio Giuseppe MINNITI di Siracusa

Tuttavia non è tutto così rose e fiori. Il legislatore ha, purtroppo, previsto una imposizione minima; e lo ha fatto sulla considerazione che ogni corrispettivo a favore dello Stato fosse, per così dire, concentrato nell'imposta più importante, quella di registro. Ecco perchè ha ridotto le due tasse fisse (come abbiamo già visto) ed ha azzerato le imposte di bollo, trascrizione e voltura; ma è pure per lo stesso motivo che ha inteso stabile una misura minima per l'imposta di Registro, onnicomprensiva, e cioè la misura di euro 1.000.

In pratica, ogni volta che l'applicazione del 2% dà luogo ad una imposizione inferiore a 1.000 euro, sarà questa l'imposta dovuta, e non quella risultante dal calcolo percentuale.

Viene perciò da pensare che, tutte le volte in cui (e sono frequenti) si proceda all'acquisto di una casa avente un valore fiscale inferiore a 50.000 euro, l'annunciata riduzione vada in fumo, dovendo corrispondere comunque l'imposta minima di euro 1.000.

In pratica, se compro una “prima casa” con una rendita di euro 25.000, mi aspetterei di dover corrispondere il 2% pari ad euro 500, ma saro costretto, invece, a sborsare l'importo minimo di euro 1.000!

Vorrei, però, immediatamente tranquillizzare.

Dato il complesso delle novità introdotte, solo in casi marginali verrà ad essere penalizzato o annullato il confronto tra il carico fiscale del 2013 con il minor carico del 2014.

Infatti, soltanto quando una "prima casa" abbia una rendita catastale che dia luogo ad un valore inferiore a circa 16.500, la riduzione dell'imposta proporzionale viene praticamente annullata. In questo caso, la pressione fiscale per tali tipologie di immobili, resta uguale (pari a circa 1.100 euro) nel 2013 e nel 2014.

Quando, invece, gli immobili saranno di valore fiscale (il vero prezzo non conta) superiore a 16.500, si comincerà ad avere una imposizione inferiore nel 2014 rispetto agli anni precedenti.

Non dobbiamo, infatti, dimenticare che a fronte dell'imposizione minima di euro 1.000, è sta comunque prevista la riduzione delle due tasse fisse (da euro 168 ciascuna ad euro 50 ciascuna) e l'abolizione del bollo e della tassa di trascrizione e di voltura, complessivamente di euro 320.

Per concludere il discorso sulla nuova tassazione dell'acquisto della prima casa (nn. 1, 2 e 3), è forse opportuno ricordare quali siano i requisiti imposti dalla legge per poter effettuare un acquisto di tal genere:

Tali requisiti sono sia di carattere oggettivo che di carattere soggettivo; devono, cioè, attenere sia all'immobile in sé, sia alla persona dell'acquirente.

Requisiti di carattere oggettivo: non deve trattarsi di immobili di lusso o di particolare pregio. Per sapere se un immobile rientra nella detta fattispecie, fino al 2013 si faceva riferimento ad un D.M. Che dettava complesse regole e descriveva particolari caratteristiche, in presenza delle quali l'immobile doveva considerarsi di lusso e, pertanto, escluso dalle agevolazioni di acquisto “prima casa”. A partire dal giorno 1 gennaio 2014 il legislatore ha inteso semplificare (almeno nel caso di acquisto soggetto ad imposta di registro e non ad IVA), ed ha stabilito che non si possa accedere alle agevolazioni fiscali se il bene è accatastato in categoria A/1 (abitazione signorile) , A/8 (abitazione in ville) ed A/9 (castelli e palazzi storici).

Importante sapere che il catasto distingue tra A/8 (ville) e A/7 (villette) e queste ultime sono ammesse ai benefici, e sono la tipologia di abitazioni con terreno di pertinenza, diffuse sul nostro territorio in modo naturale, mentre le ville (A/8) sono sostanzialmente assenti o considerevolmente poco diffuse.

Quanto ai requisiti di carattere soggettivo, sono quelli di impossidenza e di residenza.

a) Impossidenza di altra casa d'abitazione, comunque acquistata (anche per donazione o successione, anche senza aver goduto della “prima casa”) nello stesso territorio comunale dove è ubicato il bene da comprare;

b) impossidenza su tutto il territorio nazionale (ivi compreso il comune trattato) di altra casa di abitazione, acquistata come “prima casa”;

c) residenza già nel comune dove è posto l'immobile da acquistare o impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.

Occorre, ora, purtroppo trattare pure alcuni temi residuali che la nuova normativa o non ha preso in considerazione per un difetto di coordinamento, realizzando una difformità di imposizione che potrebbe avere profili di incostituzionalità (e mi riferisco agli acquisti di prima casa in regime IVA), oppure, nella furia iconoclasta di semplificazione, non ha considerato particolari situazioni meritevoli di tutela che sembrano essere stati travolti dalla norma, tranciante, che dispone l'abolizione di ogni tipo di agevolazione (e mi riferisco agli immobili di Case Popolari, assegnati dallo IACP.

Quanto al fronte IVA, si può semplicemente dire che. Quando una casa viene acquistata da un “costruttore” (ditta o società), il relativo acquisto non sarà assoggettato ad imposta di registro ma ad IVA. Il registro, quale imposta alternativa, entrerà in gioco in misura fissa.
Orbene, poiché il regime IVA non è stato toccato dalla novella legislativa, agli acquisti di “prima casa” si continuerà ad applicare la vecchia aliquota del 4%.

Mentre fino al 2013 il raffronto tra IVA e Registro era conenuto nella differenza di 1 punto percentuale (4% e 3%), oggi la differenza è raddoppiata, dovendosi confrontare un 4% con un 2%!
Inoltre, poiché non è prevista una imposta proporzionale di registro, ma solo una imposizione fissa, le misure sono variate da euro 168 ad euro 200; ed ancora, poiché in questo caso non può valere la logica di fondo, in base alla quale ogni corrispettivo a favore dello Stato viene concentrato nell'imposta di registro, prevedendone la misura minima di euro 1.000, e poiché solo a fronte di quella logica le imposte ipotecarie e catastali erano state ridotte da euro 168 a 50 ciascuna, in mancanza di tutto ciò saranno dovute imposte ipotecarie e catastali non più pari a 168 euro ciascuna ma pari ad euro 200 ciascuna.

Ed ancora, poiché non può valere la logica di fondo, in base alla quale ogni corrispettivo a favore dello Stato viene concentrato nell'imposta di registro, prevedendone la misura minima di euro 1.000, e poiché solo a fronte di quella logica erano state totalmente azzerate le imposte di bollo e le tasse di trascrizione e voltura, in mancanza di tutto ciò saranno ancora dovute le dette imposte e tasse nella misura originaria di complessivi euro 320. Pertanto, in un anno in cui l'acquisto della prima casa da privato, soggetto ad imposta di registro, si riduce la tassazione, uno stesso acquisto effettuato da impresa costruttrice vede leggermente innalzato il carico fiscale, con evidente disparità di trattamento, di dubbia costituzionalità.

2013 – IVA 4% sul prezzo; registro, ipotecarie e catastali 504; bolli, trascrizione e voltura 320;
2014 IVA 4% sul prezzo; registro, ipotecarie e catastali 600; bolli, trascrizione e voltura 320.

Per concludere il discorso sulle agevolazioni dell'acquisto “prima casa” (nn. 1, 2, 3, 4 e 5) occorre, ora, affrontare il tema dell'abolizione di ogni tipo di agevolazione fiscale, che ha travolto, almeno così sembra, secondo le prime più autorevoli interpretazioni l'assegnazione degli immobili di Case Popolari, assegnati dallo IACP.
La nuova normativa dispone che “....sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali”.
Quale eccezione all’abrogazione delle agevolazioni ed esenzioni fiscali è stato previsto solo il mantenimento delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina
Orbene, gi atti travolti dall'abrogazione di norme agevolative sono quelli aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili e tra questi rientrano le assegnazioni di case popolari dallo IACP.

Le dette assegnazioni, fino al 2013, erano assoggettate ad una imposizione agevolata, prevista dal DPR 601/1973, che prevedeva l'applicazione delle imposte fisse di registro (168 euro) e l'esenzione delle imposte ipotecarie e catastali.

Travolta la detta norma, oggi l'assegnazione di case popolari, contrariamente a quello che è stato il volere del legislatore che ha previsto una riduzione complessiva del carico fiscale, è divenuta enormemente onerosa.

Deve, infatti, ritenersi che alla stessa si applichi la nuova previsione normativa, e così il 2% sul valore catastale, ma con un minimo di euro 1.000; 50 euro imposta ipotecaria; 50 euro imposta catastale; bolli, trascrizione e voltura esenti.

Confrontiamo l'imposizione fino al 2013 con l'attuale:
2013 – registro 168; ipotecaria 0; catastale 0; bolli, trascrizione e voltura 320;
2014 - registro 2% (minimo 1.000); ipotecaria 50; catastale 50; bolli, trascrizione e voltura esenti.

L'enorme incremento, per ceti meno abbienti e per tipologie di trasferimenti legate ad esigenze di aiuto sociale, sono una evidente contraddizione e su questa materia appare auspicabile o una interpretazione più rigorosa nel senso di trovare giustificazione di carattere pubblico per il mantenimento delle agevolazioni, o una presa di posizione in tal senso dell'Agenzia delle Entrate o, ancor meglio, una esplicita previsione normativa, a tutela delle finalità sociali perseguite dallo IACP a vantaggio delle famiglie meritevoli.

Discorso diverso vale per per i trasferimenti tra coniugi (ex coniugi) operati nell'ambito della crisi coniugale, e così in sede di separazione o di divorzio.
Era stata necessaria una sentenza della Corte Costituzionale per equiparare il caso di crisi coniugale in sede di divorzio a quella che avviene in sede di separazione personale.

La legge era chiara: se in sede di divorzio gli ex coniugi si facevano attribuzioni patrimoniali immobiliari, questo non poteva essere considerato né manifestazione di ricchezza, né volontà liberale di uno verso un altro coniuge. Figuriamoci. Quindi esenzione totale da tutte le imposte, e ciò anche per non intralciare, con una norma fiscale, magari dal contenuto corposo, la risoluzione di una vicenda personalissima quale quella dello scioglimento del vincolo matrimoniale.

Insomma, se due coniugi si dividono: primo: non è possibile intralciare tale personalissimo risultato; secondo: occorre tenere conto che non c'è alcun passaggio di denaro dall'uno all'altro, ossia nessuno vende niente; terzo: non c'è nessuno spirito di liberalità, figuriamoci se un coniuge trasferisce un bene all'altro, volendolo beneficiare! No, si tratta solo di una soluzione nell'ambito degli accordi, bellicosi o meno, ma un do ut des, specie la libertà e la tranquillità; quarto: conseguenza logica è quella di non prevedere alcuna norma fiscale che possa appesantire l'accordo e di fatto impedirlo.

Tutto ciò era ben previsto per il divorzio. Per la semplice separazione, no. Ebbene, la Corte Costituzionale intervenne a salvare la situazione, correggere la dimenticanza del legislatore e estendere alla separazione, crisi non dissimile dal divorzio, tutte le agevolazioni, anche fiscali, già positivamente previste per il divorzio.
Ebbene, con la recente novella di cui si è parlato in questa serie di articoli, tutta la conquista costituzionale e di civiltà ha corso il grave rischio di essere travolta!

In numerosi congressi, in tutta Italia, a cui hanno partecipato alti funzionari della Agenzia delle Entrate, sembrava prevalere l'interpretazione più restrittiva: “La legge è chiara: in caso di trasferimenti immobiliari, sono soppresse tutte le agevolazioni fiscali.”
Così come per le vendite di Case Popolari (IACP) di cui si è trattato nell'articolo della settimana scorsa, anche le attribuzioni immobiliari tra coniugi in fase di separazione giudiziale o di divorzio, avrebbero dovuto scontare normali imposte. Niente più esenzione assoluta.

A nulla sembravano valere le ragionevoli interpretazioni fornite ufficialmente dal notariato.
Non si tratta di donazioni. Non si tratta di vendite. Non si tratta di trasferimenti a titolo oneroso. Si tratta di trasferimenti “a causa multipla”, legata alla finalità perseguita dai coniugi, che non è quella di trasferire l'immobile, ma quella di giungere alla separazione o al divorzio e di utilizzare il bene immobile, come il cane, come l'affidamento dei minori, come l'assegno di mantenimento, come le visite periodiche e come tanto altro, alla stregua di semplici strumenti da manovrare per raggiungere il vero, unico e finale risultato: una tranquilla e serena e veloce soluzione della crisi coniugale.

Niente da fare. Il fisco sembrava sordo.
Finalmente il 21 febbraio (a quasi 2 mesi dall'entrata in vigore della nuova norma) una circolare dell'Agenzia delle Entrate (la n. 2/E) risolve positivamente ed ufficialmente il problema. Vi si legge: “L'art. 10, comma 4, del decreto non esplica effetti con riferimento a tali disposizioni agevolative che assicurano l'operatività dell'istituto in argomento.”.

Pertanto, in definitiva, anche dopo la novella in oggetto, qualsiasi trasferimento immobiliare, inserito nell'ambito della risoluzione della crisi coniugale, è esente da qualsiasi, tassa, imposta o tributo di qualsiasi specie.